Este miércoles se confirmó la implementación de "hipotecas divisibles sobre inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios, permitiendo su posterior división y adhesión al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o la subdivisión de parcelas de dominio común".
El objetivo es fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional.
La medida, impulsada en conjunto por el Ministerio de Economía y el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, permitirá que se constituyan hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.
El decreto subraya la relevancia del crédito hipotecario para facilitar el acceso a la vivienda, estimular la inversión privada y apoyar la recuperación económica. También destaca que el sector inmobiliario requiere un contexto de estabilidad macroeconómica, con inflación a la baja y una mejora en los salarios reales. Además, se hace hincapié en el déficit de propiedades hipotecables, lo cual dificulta el acceso al financiamiento para proyectos futuros.
Con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda y promover el crecimiento del sector inmobiliario, se consideró necesario simplificar los trámites de subdivisión y registro de propiedades, proponiendo el uso de herramientas legales como las hipotecas divisibles y los derechos reales de superficie. Además, se subrayó la importancia de una intervención estatal regulada, que permita a las partes pactar la contratación de seguros u otras garantías.
En este sentido, se estableció que “las partes podrán acordar la contratación de seguros u otras garantías bajo las condiciones que determinen, ejerciendo su autonomía y respetando siempre las normas de protección para los adquirentes de buena fe”.
En el artículo 2 del decreto, se establece que el acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:
1) El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
2) Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico.
3) Deberá contener la conformidad de las partes a fin que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.
A su vez, se aclaró que en caso de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá transferirse a los respectivos adquirentes, quienes asumirán el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario.
En lo referente a la constitución de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, el decreto remarca que “las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias”.
El título II del decreto sostiene que se podrá “constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie, de acuerdo con lo establecido en los artículos 2120 y 2206 del Código Civil y Comercial de la Nación”.
En caso de que el objeto del derecho real de superficie recaiga sobre una parte del inmueble, “deberá ser descripto con las precisiones y características propias de un documento cartográfico, en las condiciones que la normativa aplicable en la materia lo determine según la jurisdicción en que se encuentre”, plantea el decreto publicado este miércoles en el Boletín Oficial.
